Mutuo prima casa: nuove garanzie per le persone con disabilità grave e le loro famiglie
Dal 3 agosto 2026 le persone con disabilità grave e alcuni familiari conviventi possono accedere in via prioritaria al Fondo di garanzia per la prima casa.
La novità è stata introdotta dalla legge 2 luglio 2026, n. 116, che ha convertito con modificazioni il decreto-legge n. 66/2026 sul Piano Casa.
La misura può facilitare l’accesso a un mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale: lo Stato garantisce alla banca una parte del finanziamento, riducendo così il rischio per l’istituto di credito.
Chi può beneficiare della nuova misura
L’articolo 4-bis del decreto-legge n. 66/2026 comprende tra le categorie che possono accedere in via prioritaria al Fondo:
- le persone con disabilità riconosciuta ai sensi dell’articolo 3, comma 3, della legge n. 104/1992;
- le persone che fanno parte di un nucleo familiare nel quale vive da almeno due anni un figlio, una figlia, un fratello o una sorella con disabilità riconosciuta ai sensi dell’articolo 3, comma 3, della legge n. 104/1992.
È importante prestare attenzione a quanto stabilisce la norma: non sono ammessi automaticamente tutti i caregiver o tutti i familiari di una persona con disabilità.
Quando la domanda è presentata da un familiare, devono essere presenti tutte queste condizioni:
- la persona con disabilità deve essere figlio, figlia, fratello o sorella di chi richiede il mutuo;
- deve vivere con la persona che presenta la domanda;
- deve far parte dello stesso nucleo familiare da almeno due anni;
- deve avere il riconoscimento previsto dall’articolo 3, comma 3, della legge n. 104/1992.
Quanto copre la garanzia
Per le nuove categorie la garanzia pubblica copre:
- il 50% della parte del finanziamento che deve ancora essere restituita;
- l’80%, se chi presenta la domanda ha un ISEE non superiore a 40.000 euro annui.
La garanzia non è un contributo economico e non copre direttamente una parte del prezzo della casa. Chi ottiene il mutuo deve comunque restituirlo per intero, secondo le condizioni concordate con la banca.
La presenza della garanzia pubblica può rendere più facile ottenere il finanziamento, ma non dà automaticamente diritto al mutuo: la banca deve comunque valutare la situazione economica della persona e la sua capacità di pagare le rate.
Anche in caso di mancato pagamento il debito non viene cancellato. Se il Fondo versa alla banca le somme garantite, potrà poi chiederne la restituzione alla persona che ha sottoscritto il mutuo.
Quali sono gli altri requisiti
Oltre a rientrare in una delle categorie indicate, è necessario rispettare le condizioni generali del Fondo Prima Casa.
In particolare:
- il mutuo non può superare 250.000 euro;
- la casa acquistata deve diventare l’abitazione principale della persona che richiede il mutuo;
- al momento della domanda non si devono possedere altri immobili a uso abitativo, nemmeno all’estero, salvo alcune eccezioni previste per le case ricevute in eredità;
- l’immobile non deve rientrare nelle categorie catastali A/1, A/8 o A/9 e non deve avere caratteristiche di lusso.
La garanzia può essere richiesta per:
- l’acquisto di una casa da utilizzare come abitazione principale;
- l’acquisto accompagnato da lavori di ristrutturazione che migliorino l’efficienza energetica;
- l’acquisto con accollo di una parte del mutuo già concesso al costruttore.
Il Fondo non può invece essere utilizzato per finanziare soltanto la ristrutturazione di una casa già posseduta.
Tutte le condizioni aggiornate sono consultabili nella pagina informativa di Consap dedicata al Fondo Prima Casa.
Quali vantaggi offre concretamente la garanzia
Il vantaggio principale è la possibilità di ottenere il mutuo anche quando la banca ritiene necessario avere una maggiore garanzia sul finanziamento.
Una parte del capitale è infatti garantita dallo Stato: il 50% oppure l’80% se il richiedente ha un ISEE non superiore a 40.000 euro. Questo riduce il rischio per la banca e può rendere più semplice l’accesso al credito per la persona con disabilità o per il familiare che possiede i requisiti previsti.
Inoltre, la banca aderente non può chiedere garanzie personali aggiuntive, come la firma di un garante, oltre all’ipoteca sull’immobile e alla garanzia pubblica, fatti salvi i casi previsti dalla normativa.
La misura, tuttavia, non comporta uno sconto sul prezzo della casa, non riduce la somma da restituire e non garantisce automaticamente l’approvazione del mutuo. La banca continuerà a valutare il reddito, la sostenibilità delle rate e la situazione economica complessiva di chi presenta la domanda.
Come presentare la domanda
La domanda non deve essere inviata direttamente a Consap. Deve essere presentata a una banca o a un intermediario finanziario che aderisce all’iniziativa, insieme alla richiesta di mutuo.
Prima di procedere è utile:
- verificare di avere il riconoscimento previsto dall’articolo 3, comma 3, della legge n. 104/1992 oppure, se la domanda è presentata da un familiare, tutti i requisiti di parentela, convivenza e appartenenza al nucleo familiare;
- richiedere un ISEE aggiornato, se si vuole ottenere la garanzia elevata all’80%;
- consultare l’elenco delle banche aderenti;
- scaricare e compilare il modello ufficiale di domanda;
- presentare il modulo alla banca scelta insieme alla domanda di mutuo e a un documento di identità valido.
Per i cittadini di Paesi non appartenenti all’Unione europea sono richiesti anche il passaporto e il permesso di soggiorno.
Dopo aver ricevuto la documentazione, la banca trasmette la richiesta a Consap. Consap verifica la presenza dei requisiti e comunica l’esito alla banca entro 20 giorni. La decisione finale sulla concessione del mutuo spetta comunque all’istituto di credito.
Può essere utile chiedere informazioni a più banche aderenti, confrontando le condizioni proposte e specificando fin dal primo incontro che si intende richiedere la garanzia del Fondo Prima Casa prevista per le persone con disabilità grave o per i loro familiari.
Il Piano Casa e l’accessibilità delle abitazioni
Il Piano Casa non interviene soltanto sui mutui. La legge prevede anche che gli interventi di recupero e costruzione di alloggi pubblici e sociali rispettino i principi della progettazione universale.
L’obiettivo è realizzare edifici e spazi che possano essere utilizzati in sicurezza e autonomia dal maggior numero possibile di persone, comprese quelle con disabilità. L’accessibilità dovrebbe quindi essere considerata fin dalla progettazione degli immobili, senza dover intervenire soltanto in un secondo momento per eliminare le barriere.
